Acheter de l'immobilier en Sardaigne
Achat libre pour les citoyens UE, prix au m2 bien inferieurs au reste de l'Europe cotiere (hors Costa Smeralda), opportunites uniques : stazzi, cases a 1 euro, appartements de bord de mer. Le guide complet.
La Sardaigne est l'une des destinations immobilieres les plus accessibles du bassin mediterraneen pour les francophones - a condition de s'eloigner de la Costa Smeralda (marche du luxe, prix comparables a Monaco ou Saint-Tropez). Dans la grande majorite de l'ile, vous trouverez des biens de qualite a des prix qui n'existent plus sur la Cote d'Azur ou en Espagne cotiere.
Droits des etrangers : qui peut acheter ?
Citoyens UE (dont les Francais) : achat libre, sans restriction ni autorisation prealable. Vous achetez exactement comme un citoyen italien. Pas de quota, pas de droit d'agrement, pas de condition de residence.
Citoyens non-UE : achat possible sous conditions de reciprocite (la France permettant aux Italiens d'acheter, les Americains, Suisses, Canadiens peuvent en general acheter). Verifier au cas par cas selon la nationalite.
Servitudes cotieres : a ne pas ignorer en Sardaigne. La loi italienne interdit toute nouvelle construction dans la bande des 300 metres depuis le rivage (parfois etendue a 2 km dans certains plans de protection cotiere en Sardaigne - le Piano Paesaggistico Regionale). Les biens existants dans ces zones peuvent etre vendus, mais ne peuvent generalement pas etre agrandis. Verifiez toujours la conformite urbanistique (conformita urbanistica e catastale) avant d'acheter.
Prix au m2 par zone - Estimation 2026
| Zone | Prix achat | Loyer 2P / mois | Flat tax 7% ? |
|---|---|---|---|
| Costa Smeralda (Porto Cervo) | 15 000 - 50 000 euros/m2 | 2 000 - 8 000 euros | Villages alentour |
| Cagliari centre | 1 800 - 3 500 euros/m2 | 700 - 1 200 euros | Exclue (+20k hab.) |
| Alghero centre / vieille ville | 1 800 - 4 000 euros/m2 | 650 - 1 000 euros | A verifier |
| Alghero peripherie / communes voisines | 900 - 1 800 euros/m2 | 400 - 700 euros | Eligible |
| Cala Gonone / Dorgali | 1 200 - 2 500 euros/m2 | 450 - 750 euros | Eligible |
| Villasimius / Cote Sud | 1 500 - 4 500 euros/m2 | 500 - 900 euros | Eligible |
| Barbagia / villages interieurs | 300 - 1 200 euros/m2 | 200 - 450 euros | 100% eligible |
| Stazzi Gallura (fermes) | 80 000 - 400 000 euros (bien entier) | N/A | Eligible |
| Sinis / Oristano province | 600 - 1 500 euros/m2 | 350 - 600 euros | Eligible |
Estimations 2026 basees sur les donnees des portails immobiliers italiens (Idealista, Immobiliare.it) et agences locales.
Le processus d'achat immobilier en Sardaigne
1. Visite et offre (proposta d'acquisto)
Apres les visites, vous faites une offre ecrite (proposta irrevocabile d'acquisto) a l'agence ou au vendeur. Elle peut etre accompagnee d'une caution (caparra proposta). Le vendeur a generalement 15-30 jours pour accepter ou refuser.
2. Compromis de vente (compromesso / contratto preliminare)
Acte juridiquement contraignant signe en agence ou devant notaire. Il prevoit le prix, les conditions suspensives (financement, conformite urbanistique), et un depot de garantie (caparra confirmatoria) de 10-30% du prix. En cas de desistement de l'acheteur, la caparra est perdue. En cas de desistement du vendeur, il doit verser le double de la caparra.
3. Verifications (due diligence)
Etape souvent negligee par les acheteurs etrangers, et c'est la que les problemes arrivent. Faites verifier par un geometre (geometra) ou un avocat immobilier :
- Conformita urbanistica e catastale : les travaux realises sont-ils tous declares et conformes ?
- Visura catastale : extrait cadastral - surface reelle, classement
- Visura ipotecaria : le bien est-il libre d'hypotheques ou de charges ?
- Reglement de copropriete (regolamento condominiale) si appartement
- Verification des servitudes cotieres (Plan Paysager Regional)
4. Acte de vente (rogito notarile)
L'acte definitif est signe devant un notaire (notaio) - toujours choisi et paye par l'acheteur en Italie. Le notaire verifie l'identite des parties, la situation fiscale et juridique du bien, enregistre la transaction au cadastre et aux hypotheques.
Frais d'acquisition
- Imposta di registro : 2% sur la valeur cadastrale pour residence principale (prima casa), 9% pour residence secondaire. Minimum 1 000 euros.
- Honoraires du notaire : 1 000 a 3 000 euros selon la valeur et la complexite
- Honoraires d'agence : generalement 3-5% du prix de vente, payes par l'acheteur et le vendeur en Italie (contrairement a la France)
- IMU : Imposta Municipale Unica - taxe fonciere annuelle. Exoneree pour la residence principale. Environ 0,76-1,06% de la valeur cadastrale pour residence secondaire.
- TVA : si achat neuf aupres d'un promoteur - 4% (prima casa), 10% (seconda casa)
Total frais d'acquisition estimes : 8-12% du prix d'achat pour une residence secondaire, 4-6% pour une premiere residence.
Opportunites speciales
Deux types de biens uniques a la Sardaigne meritent leur propre guide :