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Acheter de l'immobilier en Sardaigne
Achat libre pour les citoyens UE, prix au m2 bien inférieurs au reste de l'Europe côtière (hors Costa Smeralda), opportunités uniques : stazzi, cases à 1 euro, appartements de bord de mer. Le guide complet.
La Sardaigne est l'une des destinations immobilières les plus accessibles du bassin méditerranéen pour les francophones, à condition de s'éloigner de la Costa Smeralda (marché du luxe, prix comparables à Monaco ou Saint-Tropez). Dans la grande majorité de l'île, vous trouverez des biens de qualité à des prix qui n'existent plus sur la Côte d'Azur ou en Espagne côtière.
Droits des étrangers : qui peut acheter ?
Citoyens UE (dont les Français) : achat libre, sans restriction ni autorisation préalable. Vous achetez exactement comme un citoyen italien. Pas de quota, pas de droit d'agrément, pas de condition de résidence.
Citoyens non-UE : achat possible sous conditions de reciprocite (la France permettant aux Italiens d'acheter, les Américains, Suisses, Canadiens peuvent en général acheter). Vérifier au cas par cas selon la nationalité.
Servitudes côtières : a ne pas ignorer en Sardaigne. La loi italienne interdit toute nouvelle construction dans la bande des 300 mètres depuis le rivage (parfois étendue à 2 km dans certains plans de protection côtière en Sardaigne, le Piano Paesaggistico Régionale). Les biens existants dans ces zones peuvent être vendus, mais ne peuvent généralement pas être agrandis. Vérifiez toujours la conformité urbanistique (conformita urbanistica e catastale) avant d'acheter.
Prix au m2 par zone : Estimation 2026
| Zone | Prix achat | Loyer 2P / mois | Flat tax 7% ? |
|---|---|---|---|
| Costa Smeralda (Porto Cervo) | 15 000 : 50 000 euros/m2 | 2 000 : 8 000 euros | Villages alentour |
| Cagliari centre | 1 800 : 3 500 euros/m2 | 700 : 1 200 euros | Exclue (+30k hab.) |
| Alghero centre / vieille ville | 1 800 : 4 000 euros/m2 | 650 : 1 000 euros | A vérifier |
| Alghero périphérie / communes voisines | 900 : 1 800 euros/m2 | 400 : 700 euros | Éligible |
| Cala Gonone / Dorgali | 1 200 : 2 500 euros/m2 | 450 : 750 euros | Éligible |
| Villasimius / Cote Sud | 1 500 : 4 500 euros/m2 | 500 : 900 euros | Éligible |
| Barbagia / villages intérieurs | 300 : 1 200 euros/m2 | 200 : 450 euros | 100% éligible |
| Stazzi Gallura (fermes) | 80 000 : 400 000 euros (bien entier) | N/A | Éligible |
| Sinis / Oristano province | 600 : 1 500 euros/m2 | 350 : 600 euros | Éligible |
Estimations 2026 basées sur les données des portails immobiliers italiens (Idealista, Immobiliare.it) et agences locales.
Le processus d'achat immobilier en Sardaigne
1. Visite et offre (proposta d'acquisto)
Après les visites, vous faites une offre écrite (proposta irrevocabile d'acquisto) à l'agence ou au vendeur. Elle peut être accompagnée d'une caution (caparra proposta). Le vendeur a généralement 15-30 jours pour accepter ou refuser.
2. Compromis de vente (compromesso / contratto preliminare)
Acte juridiquement contraignant signe en agence ou devant notaire. Il prévoit le prix, les conditions suspensives (financement, conformité urbanistique), et un dépôt de garantie (caparra confirmatoria) de 10-30% du prix. En cas de désistement de l'acheteur, la caparra est perdue. En cas de désistement du vendeur, il doit verser le double de la caparra.
3. Vérifications (due diligence)
Étape souvent negligee par les acheteurs étrangers, et c'est la que les problèmes arrivent. Faites vérifier par un geometre (geometra) ou un avocat immobilier :
- Conformita urbanistica e catastale : les travaux réalisés sont-ils tous déclarés et conformes ?
- Visura catastale : extrait cadastral, surface réelle, classement
- Visura ipotecaria : le bien est-il libre d'hypothèques ou de charges ?
- Règlement de copropriété (regolamento condominiale) si appartement
- Vérification des servitudes côtières (Plan Paysager Régional)
4. Acte de vente (rogito notarile)
L'acte définitif est signé devant un notaire (notaio), toujours choisi et payé par l'acheteur en Italie. Le notaire vérifie l'identité des parties, la situation fiscale et juridique du bien, enregistré la transaction au cadastre et aux hypothèques.
Frais d'acquisition
- Imposta di registro : 2% sur la valeur cadastrale pour résidence principale (prima casa), 9% pour résidence secondaire. Minimum 1 000 euros.
- Honoraires du notaire : 1 000 à 3 000 euros selon la valeur et la complexité
- Honoraires d'agence : généralement 3-5% du prix de vente, payés par l'acheteur et le vendeur en Italie (contrairement à la France)
- IMU : Imposta Municipale Única, taxe foncière annuelle. Exonérée pour la résidence principale. Environ 0,76-1,06% de la valeur cadastrale pour résidence secondaire.
- TVA : si achat neuf auprès d'un promoteur : 4% (prima casa), 10% (seconda casa)
Total frais d'acquisition estimés : 8-12% du prix d'achat pour une résidence secondaire, 4-6% pour une première résidence.
Opportunités spéciales
Deux types de biens uniques à la Sardaigne méritent leur propre guide :
Les fourchettes de loyer et de prix au mètre carré citées sur cette page sont des ordres de grandeur relevés sur les annonces, pas des statistiques publiées. Elles varient fortement selon le quartier, l'état du bien et la saison : vérifiez-les auprès d'une agence locale avant tout engagement.
Questions fréquentes sur l'immobilier en Sardaigne
Un Français peut-il acheter un bien en Sardaigne ?
Oui, sans restriction ni autorisation préalable. Il faut un codice fiscale et un compte bancaire italien pour la transaction, qui se conclut devant un notaio, dont l'intervention est obligatoire.
Quels frais s'ajoutent au prix d'achat ?
Les honoraires du notaio, les droits d'enregistrement, dont le taux diffère selon qu'il s'agit d'une résidence principale ou secondaire, et le cas échéant la commission d'agence. Faites chiffrer l'ensemble avant de signer le compromis.
Où les prix sont-ils les plus élevés ?
Sur la Costa Smeralda et la Gallura littorale, sans commune mesure avec le reste de l'île. Les villages de l'intérieur, touchés par le dépeuplement, se situent à l'autre extrémité de l'échelle.
Faut-il se méfier de l'état des biens anciens ?
Oui, notamment sur l'isolation, la conformité électrique, l'assainissement et le régime des eaux. Faites vérifier la conformité cadastrale et urbanistique du bien : c'est la source de litige la plus fréquente.
L'achat ouvre-t-il droit à la flat tax à 7 % ?
Non. Le régime dépend de votre statut de retraité étranger et de la taille de la commune de résidence, pas de la propriété d'un bien. Devenir propriétaire ne vaut pas transfert de résidence fiscale.
