Acheter de l'immobilier en Sardaigne

En septembre 2026, un bien résidentiel mis en vente en Sardaigne s'affichait en moyenne à 2 542 € le m², de 790 € dans le Medio Campidano à plus de 6 000 € à Arzachena. Le prix dépend d'abord de la distance à la mer.

La Costa Smeralda est un marché du luxe à part. Dans la grande majorité de l'île, l'intérieur et une partie de la côte ouest restent sous les 1 500 € le m², et le prix demandé moyen de l'île n'a progressé que de 3,5 % en un an.

Le prix de l'immobilier en Sardaigne s'établissait en moyenne à 2 542 € le m² en septembre 2026. Les chiffres ci-dessous sont les prix moyens demandés dans les annonces d'immobiliare.it en septembre 2026, commune par commune. Ils situent les ordres de grandeur, et le prix signé se négocie ensuite. L'Observatoire du marché immobilier (OMI) de l'Agenzia delle Entrate publie de son côté des fourchettes de valeurs de transaction par zone, utiles pour vérifier qu'une annonce n'est pas hors marché.

Source : immobiliare.it, prix moyens demandés dans les annonces résidentielles, septembre 2026 (pages communales et provinciales consultées le 8 octobre 2026). Populations pour la flat tax : ISTAT. Un loyer « n.s. » est faussé par les locations saisonnières.

Les prix signés sont nettement plus bas que les prix affichés. Selon la Banque d'Italie (rapport régional « L'economia della Sardegna », juin 2026), le prix moyen des logements vendus en Sardaigne, d'après les données OMI, était de 1 335 € le m² en 2024.

En 2025, les ventes de logements ont progressé de 6,2 % et les prix de 4,6 %, un demi-point de plus que la moyenne italienne. Une marge de négociation existe donc, surtout sur les biens anciens de l'intérieur.

Deux lectures. La côte éligible à la flat tax n'est pas bon marché : Villasimius ou Arzachena se vendent plus cher que Cagliari. Et les villes exclues ne sont pas toujours les plus chères : Sassari et Nuoro sont parmi les marchés les plus abordables de l'île. Le détail ville par ville figure sur les pages Cagliari, Olbia et Alghero.

Citoyens UE (dont les Français)

Achat libre, sans restriction ni autorisation préalable. Vous achetez exactement comme un citoyen italien. Pas de quota, pas de droit d'agrément, pas de condition de résidence.

Citoyens non-UE

Achat possible sous conditions de réciprocité (la France permettant aux Italiens d'acheter, les Américains, Suisses, Canadiens peuvent en général acheter). Vérifier au cas par cas selon la nationalité.

1. 1.Visite et offre (proposta d'acquisto)

   Après les visites, vous faites une offre écrite (proposta irrevocabile d'acquisto) à l'agence ou au vendeur. Elle peut être accompagnée d'une caution (caparra proposta). Le vendeur a généralement 15-30 jours pour accepter ou refuser. Le codice fiscale est exigé dès cette offre.

2. 2.Compromis de vente (compromesso / contratto preliminare)

   Acte juridiquement contraignant signé en agence ou devant notaire. Il prévoit le prix, les conditions suspensives (financement, conformité urbanistique), et un dépôt de garantie (caparra confirmatoria) de 10-30 % du prix. En cas de désistement de l'acheteur, la caparra est perdue. En cas de désistement du vendeur, il doit verser le double de la caparra.

3. 3.Vérifications (due diligence)

   Étape souvent négligée par les acheteurs étrangers, et c'est là que les problèmes arrivent. Faites vérifier par un géomètre (geometra) ou un avocat immobilier :

   • ✓Conformità urbanistica e catastale : les travaux réalisés sont-ils tous déclarés et conformes ?
   • ✓Visura catastale : extrait cadastral, surface réelle, classement
   • ✓Visura ipotecaria : le bien est-il libre d'hypothèques ou de charges ?
   • ✓Règlement de copropriété (regolamento condominiale) si appartement
   • ✓Vérification des servitudes côtières (Plan Paysager Régional)

4. 4.Acte de vente (rogito notarile)

   L'acte définitif est signé devant un notaire (notaio), toujours choisi et payé par l'acheteur en Italie. Le notaire vérifie l'identité des parties, la situation fiscale et juridique du bien, enregistre la transaction au cadastre et aux hypothèques.

   Le notaire est un officier public neutre, pas le conseil de l'acheteur : si vous ne parlez pas italien, il doit faire intervenir un interprète, et un avocat à vous reste utile pour relire le compromis. Sans pouvoir vous déplacer, une procuration notariée (procura) permet de faire signer un mandataire. Il faut d'abord un codice fiscale, exigé dès l'offre.

Imposta di registro

2 % sur la valeur cadastrale pour résidence principale (prima casa), 9 % pour résidence secondaire. Minimum 1 000 euros.

Honoraires du notaire

1 000 à 3 000 euros selon la valeur et la complexité.

Honoraires d'agence

Généralement 3-5 % du prix de vente, payés par l'acheteur et le vendeur en Italie (contrairement à la France).

IMU

Imposta Municipale Unica, taxe foncière annuelle. Exonérée pour la résidence principale (hors catégories de luxe A/1, A/8, A/9). Pour une résidence secondaire, le taux de base est de 0,86 % de la base cadastrale depuis la réforme de 2020, que la commune peut moduler jusqu'à 1,06 %, voire 1,14 % dans certains cas.

Prêt immobilier

Les banques italiennes prêtent aux non-résidents, avec plus d'exigences sur l'apport et les justificatifs. En Sardaigne, le coût moyen des nouveaux crédits immobiliers (TAEG) était de 3,6 % au quatrième trimestre 2025, et 90 % des contrats étaient à taux fixe (Banque d'Italie, juin 2026).

TVA

Si achat neuf auprès d'un promoteur : 4 % (prima casa), 10 % (seconda casa).

Le régime « prima casa » réduit le droit d'enregistrement à 2 % au lieu de 9 % quand le bien devient votre résidence principale. Il exige que le logement ne soit pas classé de luxe (A/1, A/8, A/9) et que vous ayez ou établissiez votre résidence dans la commune du bien dans les 18 mois qui suivent l'achat. Un Français qui garde sa résidence en France achète donc au taux de 9 %, et l'inscription à l'état civil de la commune conditionne l'avantage.

Moins connue, l'aide régionale contre le dépeuplement finance l'achat ou la rénovation d'une résidence principale dans les communes de moins de 3 000 habitants (loi régionale 3/2022, article 13, critères 2026 fixés par la délibération 18/31 du 22 avril 2026). Elle est ouverte aux citoyens de l'Union.

Le barème régional favorise même ceux qui transfèrent leur résidence en Sardaigne depuis l'étranger (25 points dans l'appel d'Urzulei 2026). Contreparties : résider dans le logement pendant cinq ans et ne pas le vendre ni le louer pendant cinq ans après le versement. Ne pas résider déjà dans un autre petit village sarde est aussi exigé.

Beaucoup d'acheteurs comptent sur la location d'été pour couvrir les charges. C'est possible, mais encadré : depuis 2025, tout logement loué pour de courts séjours doit afficher un code d'identification national (CIN) attribué par le ministère du Tourisme, et la commune peut prélever une taxe de séjour.

Les revenus sont imposables en Italie, au régime forfaitaire de la « cedolare secca » pour un particulier, et à déclarer selon la convention fiscale franco-italienne si vous restez résident en France. Avant d'acheter pour louer, regardez aussi la saison réelle de la commune : sur la côte, l'essentiel de la demande se concentre de juin à septembre.

Un séjour de repérage reste la meilleure assurance contre un mauvais achat : plusieurs visites, en semaine et hors saison, avec le temps de rencontrer un géomètre et un notaire.

Se loger pendant les visites de biens

Photo : Hotels.comMarina, au pied du Castello★★★★Regina Margherita HotelUn quatre-étoiles classique au bas du Castello : la via Roma, le port et les trattorias de la Marina se font à pied.Marina et Castello à piedParking gratuitVoir les prix à mes dates Photo : Expedia GroupCentre historique★★★★Hotel Centrale9,0/10134 avis Hotels.comEn plein centre, à côté de l'église San Paolo : le Corso Umberto, les restaurants et le port se font à pied.Corso Umberto à piedMusée archéologique à 5 minVoir les prix à mes dates Photo : Hotels.comCentre, près du port★★★★Hotel CatalunyaÀ cinq minutes à pied du port et de la tour de la Maddalena : on rentre dîner dans la vieille ville sans reprendre la voiture.Port et remparts à 5 minCentre-villeVoir les prix à mes dates

Notes Hotels.com relevées en novembre 2026. Prix et disponibilités selon vos dates, sur Hotels.com.

Deux types de biens propres à la Sardaigne méritent leur propre guide :

Photo : Jkens · CC BY-SA 3.0GalluraStazzi en GalluraLes fermes traditionnelles en granit du nord, avec leurs terres : prix, conformité, eau et feu.Lire le guide Photo : trolvag · CC BY-SA 3.0Villages de l'intérieurCases à 1 euroVillages dépeuplés, conditions réelles, rénovation, délais et obligations.Lire la réalité

Les prix et loyers au mètre carré cités sur cette page sont les moyennes demandées dans les annonces d'immobiliare.it en septembre 2026, pas des prix de transaction. Ils varient selon le quartier, l'état du bien et la saison : vérifiez-les auprès d'une agence locale avant tout engagement.